Kunnanhallitus, kokous 14.6.2021

Esityslista on tarkastettu

§ 229 Kempeleen asemakaavan muutos, Zeniitin alue/ Luonnosvaiheen palaute ja ehdotusvaiheen kuuleminen

244Dno-2021-53

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Kaija Muraja, kaavoittaja, kaija.muraja@kempele.fi

Perustelut

Linnakankaan pohjoisosa merkittiin kymmenen vuotta sitten valmistuneeseen Oulun seudun yleiskaava 2020 virkistys- ja matkailukäyttöön.  Alueen osayleiskaavan tarkistus käynnistyi vuodenvaihteessa 2011 - 2012, kun todettiin voimassa olevan osayleiskaavan aluevarausten ja liikenneyhteyksien vanhentuneisuus. Osayleiskaava oli luonnoksena nähtävillä osallistumis- ja arviointisuunnitelman kanssa touko-kesäkuussa 2012. Lisäksi Linnakallion alueelle käynnistettiin alkuvuodesta 2015 Masterplanhanke, jolla selvitetään pohjatietoa ja selvitysaineistoa mm. Linnakankaan osayleiskaava 2030:n loppuun saattamiselle. Osayleiskaava saadaan ehdotusvaiheeseen loppuvuodesta 2015, kun alueen toimintamahdollisuudet on käyty läpi Masterplanin yhteydessä. Hyväksyntäkäsittelyyn kaava etene, kun Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 1-vaihekaavan tulee voimaan.

Linnakankaan osayleiskaava-alueella sijaitsee mm. Destian omistama louhosalue (Linnakallio), jonka louhinta on alkanut vuonna 1989. Alue on nykyisessä osayleiskaavassa ja Oulun seudun yleiskaavassa merkitty kehitettäväksi alueeksi merkinnöillä maa-ainesten ottoalue (EO) ja virkistysalue (V). Louhosalueesta tulee louhinnan loputtua matkailu- ja virkistysalue, joka palvelee kempeleläisiä, Oulun seudulla asuvia ja seudulla vierailevia matkailijoita. Kun pohjaveden louhoksen aikainen pumppaus lopetetaan, louhosalue täyttyy osittain pohjavedellä n. + 14 metriä korkeuteen merenpinnasta. Louhoksen reunojen korko + 20…+25 metrissä ja nyt luvitetun louhinnan syvin pohja noin + 2 metrissä.

Linnakankaan osayleiskaavan tarkistuksen ja uusimman voimassa olevan louhosalueen ympäristö- ja maa-ainesten ottoluvan haun yhteydessä alueelle on tehty alustavia maisemointisuunnitelmia mm. virkistyskäyttöön. Suunnitelmissa on esitetty esim. uimarantaa mikroilmaston kannalta suotuisaan paikkaan louhoksen koilliskulmaukseen. Näiden maisemointisuunnitelmien mukaiset ympäristö- ja maa-ainesten ottoluvat on myönnetty huhtikuussa 2013 ja ne ovat voimassa 2017 loppuun saakka. Louhintatöiden ja yleiskaavasuunnittelun etenemisen yhteydessä on ilmennyt tarve tarkentaa maisemointisuunnitelmia mm. sukellussyvänteen, uimarannan tarkemman toteuttamisen ja muun virkistystoiminnan mahdollistamiseksi. Lisäksi viereiselle asuntoalueelle johtavan kuusirinne-kokoojakadun katualue vaatii tarkentamista kuuluvaksi voimassa olevaan asemakaava-alueeseen.

Maankäyttöpäällikkö:
Ehdotan, että kunnanhallitus päättää käynnistää asemakaavan laatimisen liitekartan mukaiselle Linnakankaan alueelle.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus päättää käynnistää asemakaavan laatimisen liitekartan mukaiselle Linnakankaan alueelle.

KHALL 9.3.2015 § 80:
Päätösesitys hyväksyttiin.

______

Valmistelijat: kaavasuunnittelija Laura Felin, p. 040 486 0394 ja kaavasuunnittelija Ruusa Degerman, p.040 182 0509

Zeniitin alueen asemakaavoitusta ohjaa Linnakankaan osayleiskaava 2030, jonka tarkistus on saatu päätökseen keväällä 2019 (lv 26.6.2019). Osayleiskaavatyön aikana on valmistunut Pohjois-Pohjanmaan vaihemaakuntakaavat ja suunnittelualueelle on laadittu Linnakallio masterplan (v. 2015). Pohjois-Pohjanmaan 2. vaiheen maakuntakaavassa Zeniitin alue tunnistettiin seudullisesti merkittäväksi matkailun ja virkistyksen kohdealueeksi. Masterplanissa täsmennettiin tulevan Zeniitin matkailu- ja virkistysalueen vetovoimatekijät ja potentiaali. Osayleiskaavatyön jälkeen alueelle on aloitettu Zeniitin viitesuunnitelman laatiminen asemakaavoituksen tueksi. Viitesuunnitelma valmistuu syyskuussa 2019.

Louhosaluetta koskevat ympäristölupa ja maa-ainesten ottoluvat ovat päättyneet vuoden 2017 lopussa, jonka jälkeen alueen maisemointityö on alkanut. Toiminnan päätyttyä Kempeleen kunta on hakenut louhosalueelle lunastuslupaa, joka myönnettiin keväällä 2018.

Kaavoituksen käynnistämispäätöksen jälkeen asemakaavan tavoitteet ja aluerajaus ovat muuttuneet valmistuneiden kaavojen ja suunnitelmien seurauksesta. Suunnittelualueen rajausta on laajennettu siten, että Zeniitin matkailu- ja työpaikka-alueet sekä niihin liittyvä asuminen ja virkistysalueet voidaan suunnitella toiminnallisena kokonaisuutena.

Asemakaavan tavoitteena on ohjata tulevaa maankäyttöä siten, että Zeniittiin muodostuu vetovoimainen matkailun, työpaikkojen, palvelujen ja kaupan sekä virkistyksen keskus. Toisena tavoitteena on kaavoittaa alueelle laadukkaita asumisen alueita, jotka liittyvät Zeniitin matkailu- ja virkistyspalveluihin. Suunnittelussa huomioidaan olevat luonto- ja muinaismuistokohteet sekä hyödynnetään olevia virkistysreittejä. Toteutuessaan kaava mahdollistaa seudullisesti merkittävän matkailualueen syntymisen alueelle sekä täydentää Kempeleen ja Oulun seudun yhdyskuntarakennetta. Asuinalueen asemakaavan laajennus mahdollistaa pientalotonttien luovuttamisen lähivuosina vetovoimaiselta Linnakankaan asuinalueelta. Kaavahanke toteuttaa myös Kempele-sopimuksessa (kvalt 3.9.2018) asetettuja kestävästi kasvavan kunnan tavoitteita. Zeniitin matkailualuehanke on Kempeleen kunnan merkittävin matkailun kehittämisprojekti.

Suunnittelualue sijaitsee Kempeleen Linnakankaan tilasto- ja pientilastoalueella (112/026) Kempeleen ja Oulun kuntarajan eteläpuolella. Suunnittelualue rajautuu valtatielle 4, Ouluntullintielle, Linnakaarto-katuun ja Kuusirinteen asuinalueeseen. Suunnittelualue on pääosin rakentamaton. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 127 ha.

Hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kokouksen liitteenä.

Kaavoittaja:
Kempeleen asemakaavan muutos koskee kortteleita 26249-26255 ja kortteleita 26247-26248 sekä niihin liittyviä katu- ja viheralueita. Asemakaavan laajennus koskee kiinteistöjä 244-401-4-572, 244-401-182-0, 244-896-4-1, 244-401-2-44 ja 244-401-33-42, 244-401-21-29, 244-401-21-30, 244-401-33-39 ja 244-401-33-47. Ehdotan, että asemakaavan muutos ja laajennus kuulutetaan vireille ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan ehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

KHALL 26.8.2019 § 234:
Päätösesitys hyväksyttiin.

______

Kempeleen asemakaavan laajennus Zeniitin alueelle ja Linnakaarron länsipuolisille asuinalueille on kuulutettu vireille 4.9.2019 ja hanketta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma on asetettu nähtävillä 4.9.-4.10.2019. Kuulemisaikana on pyydetty lausunnot viranomaisilta ja muilta kaavahankkeen osallisilta.

Vireilletulosta on tullut viisi viranomaislausuntoa ja kaksi mielipidettä osallisilta. Fingrid Oyj ja Suomen Turvallisuusverkko Oyj ilmoittivat, ettei niillä ole tarvetta ottaa kantaa suunnittelukokonaisuuteen liittyen. Muiden viranomaisten lausunnoissa oli ohjaavaa sisältöä: Oulun seudun ympäristötoimi huomautti luontoselvityksen täydentämisen ja sulfaattimaiden esiintymismahdollisuuden selvittämisen tarpeesta. Oulun kaupunki totesi Metsokankaan kuuluvan asemakaavahankkeen vaikutusalueeseen, jonka vuoksi se tulee ottaa huomioon asuinalueen vaikutusten arvioinnissa ja tiedottamisessa. Kempeleen Vesihuolto Oy toivoo, että verkostojen laajentamisen mahdollistavista johtoaluevarauksista sekä pumppaamojen sijainneista sovitaan yhteistyössä vesihuollon kanssa. Telia Finland Oyj muistutti huomioitavista asioista olemassa olevan maston osalta. Pohjois-Pohjanmaan museo totesi ”Röykkiökohde Linnakangas” muinaismuistostatuksen, kuoppakohteelta se on poistettu.

Viranomaislausuntojen johdosta Linnakankaan asemakaavalaajennusten alueille on teetetty linnustoselvitys 9/2020, maatutkaluotaukset 4/2020, alueellinen rakennettavuusselvitys 9/2020 ja helmi-huhtikuuna aikana valmistuvat sulfidiselvitys ja pohjavesiselvitys. Hulevesiselvitystä, liikenteellisiä tarkasteluja, meluselvitystä sekä liikenneverkon ja ympäristön yleissuunnitelmaa päivitetään luonnosvaiheen jälkeen. Oulun puolen maankäyttö kuvataan aineistoihin selkeämmin ja kaavan vaikutusalueella olevat Metsokankaan asukkaat otetaan huomioon kaavaprosessin vaiheista tiedotettaessa. Kaavavarausten tarkentuessa asemakaavaan tullaan varaamaan johtoalueita ja ET-alueita pumppaamoja ja mastoa varten. Muinaismuisto huomioidaan sm-merkinnällä ja suoja-alueella.

Saapuneissa mielipiteissä halutaan tietää alueen liikennejärjestelyistä ja meluntorjuntatoimenpiteistä. Toinen maanomistaja haluaa ajoneuvoliittymää ja maanomistajan kiinteistön kaavoittamista omakotitaloille. Lisärakentamisen mahdollistaminen edellyttäisi maankäyttösopimusta. Luonnoksessa on tässä vaiheessa osoitettu vain oleva rakennuspaikka.

Asemakaavaa on valmisteltu konsulttityönä (Sitowise, WSP, Nomaji) viitesuunnitelman pohjalta. Kaavaratkaisuun ovat vaikuttaneet liikenteen yleissuunnitelman ratkaisut ja linnustoselvityksessä 9/2020 todettu tarve huomioida luontoalueet ja niiden väliset viheryhteydet. Kaavatyön aikana ilmenneitä kunnan uusia tavoitteita ovat olleet myöskin korttelikoulutoimintojen sijoittaminen kaava-alueelle, tapahtuma-alueen suurentaminen sekä urheilutoimintaa palvelevan korttelialueen suurentaminen Kuusirinteen itäpuolelle.

Kaavaratkaisussa kaava-alueen keskiosa louhoksen ympäristössä on varattu matkailun ja vapaa-ajan toiminnoille. Aluetta kiertää metsäinen ekologisten yhteyksien kehä, johon liittyvät myös keskeisimmät jalankulun ja pyöräilyn reitit. Asumisen alueet sijoittuvat Linnakaarron varteen ja alueen sisäisen kokoojakadun yhteyteen. Korttelikoulutoiminnot on sijoitettu asumisen ja keskeisten yhteyksien tuntumaan, kaupan toiminnot ja toimitilat kaava-alueen pohjoisosaan ja liikuntarakentaminen Kuusirinteen varteen.

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 127 ha. Asemakaavalla muodostetaan noin 50 uutta matkailun, työpaikkojen, palvelujen, kaupan ja asumisen korttelia sekä viher-, virkistys-, erityis- ja katualueita. Asemakaavan myötä alueelle muodostuu uutta rakennusoikeutta noin 145 000 k-m2, josta 

  • matkailu- ja vapaa-ajan toiminnoille (PV, RA, RM, RV, YU)    38 000 k-m2
  • kaupan ja liiketoiminnan tiloille (KL, AL)                                 13 000 k-m2
  • toimitiloille (KTY)                                                                     17 000 k-m2
  • julkisille palveluille (YL)                                                             7 000 k-m2
  • asumiseen ja sitä palveleville tiloille (AL, AK, AOR, AO, AH)  70 000 k-m2 (mahdollistaen laskennallisesti noin 1 500 asukasta)

Nimistötoimikunta 18.1.2021 on ehdottanut seuraavia nimiä alueen kaduille: Lomailijan-, Matkailijan-, Huilaajan-, Löytäjän-, Kätkijän-, Etsijän-, Mökkeilijän-, Saunojan-, Vesipedon-, Virkistyjän- ja Sukeltajantie sekä Vinkkaajanpolku, Aamulenkki ja Uimalenkki. Lisäksi järven nimeksi esitetään nimiä Aurinkojärvi, leikkipuistoksi Piilopaikka, baanoiksi Reippailijanväylä ja Seikkailijareitti ja aukioksi Poutapilvi. Nimistöä tullaan täydentämään kaavaprosessin kuluessa.

Kokouksen liitteenä ovat 16.2.2021 päivätty luonnosvaiheen asemakaavakartta, rakennemalli, kaavaselostus, otteet ajantasa-asemakaavasta ja rekisterikartasta, pinta-ala- ja rakennusoikeuslaskelma sekä päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Suunnittelualue sijaitsee Kempeleen Linnakankaan tilasto- ja pienalueella (112/026) ja perustettavalla Zeniitin pienalueella (112/027) Linnakaarto-kadun länsipuolella. Kempeleen asemakaavan muutos koskee kortteleita 26247−26255 sekä niihin liittyviä katu- ja viheralueita. Laajennus koskee kiinteistöjä 244-401-2-44, 401-4-486, 401-4-634, 401-21-29, 401-21-30, 401-33-39, 401-33-42, 401-33-47 ja 401-182-0 ja 896-4-1. Asemakaavalla muodostuu asumisen korttelit 26230 ja 27000-27049 sekä niihin liittyviä erityis-, viher- ja katualueita.

Kaavoittaja:
Ehdotan, että Zeniittiä ja Linnakaarron länsipuolen asuinalueita koskeva asemakaavan muutos ja laajennus asetetaan nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan ehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

Päätös

Päätösesitys hyväksyttiin.

Perustelut

Zeniittiä ja Linnakaarron länsipuolen asuinalueita koskeva asemakaavan muutos ja laajennuksen valmisteluvaiheen aineisto on ollut nähtävillä 3.3. – 2.4.2021. Kuulemisaikana on pyydetty lausunnot viranomaisilta ja muilta kaavahankkeen osallisilta. Kaavahankkeesta on järjestetty virtuaalinen yleisötilaisuus 17.3.2021, jossa oli paikalla 60-80 henkeä. Asemakaavan luonnosaineistosta on saatu kymmenen (10) viranomaislausuntoa, kolme (3) osallisten mielipidettä sekä valiokuntien ohjaukset.

Viranomaislausunnon antoivat Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Pohjois-Pohjanmaan museo rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologian osalta, Oulun Seudun Sähkö kaukolämmön ja verkkopalvelujen osalta, Oulun seudun ympäristötoimen ympäristönsuojelu- ja terveydensuojeluviranomaisen ominaisuudessa, Kempeleen Vesihuolto Oy, Telia Finland Oyj sekä Oulun kaupungin yhdyskuntalautakunta.

Viranomaislausunnot koskivat erilaisia kaavaselostuksen teksti- ja kuvatarkennuksia, kaavamerkintöjen täydennyksiä, viranomaisneuvottelun tarvetta, moottorikelkkareitin sijaintia, meluntorjuntatarvetta, sulfaattimaita, teknisten verkostojen aluevarauksia, kuntarajan yli ulottuvia pyörä- ja jalankulkuyhteyksiä sekä yhteissuunnittelun tarvetta. Telialla ei ollut huomauttamista asemakaavaan.

Osallisten esitykset koskivat viheralueiden turvaamista, olevan puuston säilyttämistä meluvallien sijaan sekä rakennusoikeuksien osoittamista yksityisten maalle.

Luonnosta on esitelty valiokunnille ja pyydetty ohjausta kaavahankkeen viemiseksi eteenpäin.

Resurssivaliokunta (2.3.2021):
Resurssivaliokunta kiittää esittelystä. Valiokunta on erittäin tyytyväinen alueen kehittämissuunnitelmiin ja ohjaa viemään asemakaavaa eteenpäin esitetyllä tavalla.

Yhteisöllisyysvaliokunta (16.3.2021):
Yhteisöllisyysvaliokunta edellyttää että, suunniteltujen varastotonttien sijainti ja ulkonäkö tulisi sopia ympäristöön ja rakennustapaan tulisi kiinnittää huomioita. Moottorikelkkareitin linjaus tulee tarkastella asukkaat ja turvallisuus huomioiden.

Palveluvaliokunta (23.3.2021):
Palveluvaliokunta on tyytyväinen esitettyyn kaavamuutokseen ja laajennukseen.

Palveluvaliokunta esittää, että moottorikelkkareitistön päävarikko sijoittuisi Tahkoseläntien vieressä olevan läjitysalueen läheisyyteen. Varikon yhteyteen varataan tankkauspiste ja tilat huolto- ja/tai yrittäjätoiminnalle.

Kaavoitettavalle alueelle sijoittuvaan varastoalueeseen palveluvaliokunta suhtautuu varauksella. Alueen suunnittelussa on tärkeää ottaa huomioon seurakunnan tarve toiminnoille sekä riittävät pysäköintimahdollisuudet koko alueelle.

Elinvoimavaliokunta (23.3.2021):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että Zeniitin vapaa-ajan asuntojen tonteille tulisi vuokrausvelvoite. Leirintäaluetta ohjattiin kasvattamaan mahdollisuuksien mukaan ympäröivälle viheralueelle. 

Viranomaispalautteen johdosta moottorikelkkareitin siirrosta on neuvoteltu 7.5.2021 ympäristötoimen kanssa. Lisäksi hankkeesta on järjestetty 27.5.2021 erityisesti maantiealueen muutoksia koskien viranomaisneuvottelu, jossa oli myös Väyläviraston edustus läsnä. Kaavan melumerkintöjä on tarkennettu erillisissä palavereissa. Kaavakartan aluevarauksia, merkintöjä, yleismääräyksiä sekä kaavaselostusta ja rakennustapaohjetta on muokattu sisäisten kommenttien perusteella.

Yhteenveto luonnosvaiheen palautteesta ja siihen laadituista vastineista on esityslistan liitteenä. Palautteen johdosta tehdyt muutokset ilmenevät ehdotusvaiheen aineistosta, joita ovat kaavaselostus, ehdotusvaiheen asemakaavakartta sekä nähtävilläoloon mennessä päivitettävä rakennustapaohje ja kaavaratkaisua havainnollistava rakennemalli.

Suunnittelualue sijaitsee Linnakangas/Linnakangas (112/026) ja Linnakangas/Zeniitti (112/027) tilasto- ja pienalueilla. Kempeleen asemakaavan muutos koskee kortteleita 26247−26255 sekä niihin liittyviä katu- ja viheralueita. Laajennus koskee kiinteistöjä 2-44, 4-486, 4-634, 21-29, 21-30, 33-39, 33-42, 33-47 ja 182-0 ja 896-4-1. Asemakaavalla muodostuu asumisen korttelit 26230 ja 27000-27049 sekä niihin liittyviä erityis-, viher- ja katualueita.

Kaavoittaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy liitteen mukaiset vastineet kaavaluonnoksesta saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin, ja että Zeniittiä ja Linnakaarron länsipuolen asuinalueita koskeva Kempeleen asemakaavan muutos ja laajennus sekä rakennustapaohje asetetaan nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan ehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.