Perustelut
Kunnalle on tehty aloite asuinrakentamisen vauhdittamiseksi kunnassa. Aloitteessa nostetaan työkaluiksi 1) kerrostalorakentamisen vauhdittaminen sekä 2) rivitalo- ja asuinpientalotonttien luovutuksen vauhdittaminen. Tarkastellaan aloitteen työkaluehdotuksia molempia erikseen.
1) kerrostalorakentamisen vauhdittaminen
Kunnan asuntotuotantotavoite vuosille 2020-2025 on kerrostalojen osalta ollut 366 uutta asuntoa. Toteuma on ollut 149 asuntoa, joten tavoitteesta on jääty merkittävästi. Kunnan väestönkasvutavoitteet eivät ole toteutuneet lähinnä kerrostalorakentamisen pysähtyneisyyden vuoksi. Kerrostaloasuntojen rakentamisen vauhdittaminen on näin ollen tavoitteena hyvä ja ajankohtainen.
Valtuustoaloitteessa esitetään, että Kempeleenkartano hankkisi vuosina 2026–2029 jokaisesta käynnistyvästä kerrostalokohteesta 1–5 asuntoa vuokrauskäyttöön rakentamisen vauhdittamiseksi. Tavoitteena olisi vahvistaa asuntorakentamisen toteutumisedellytyksiä tilanteessa, jossa yksityinen kysyntä ei yksin riitä käynnistämään uusia hankkeita. Aloitteen mukaan mallia voitaisiin toteuttaa pilottiluonteisesti ja hallitusti esimerkiksi määräaikaisena ohjelmana.
Arvio menettelyn mahdollisuuksista
Asunto-osakkeiden hankkiminen voisi tarjota kunnalle ja sen vuokrataloyhtiölle uuden keinon vaikuttaa paikallisten asuntomarkkinoiden kehittymiseen. Menettely voisi edesauttaa uusien asuntokohteiden käynnistymistä, lisätä vuokra-asuntotarjontaa sekä tukea monipuolisen asuntokannan syntymistä eri puolille kuntaa. Yksittäisten asunto-osakkeiden hankinta edellyttää yleensä pienempää pääomaa kuin kokonaisen vuokratalon rakentaminen tai hankkiminen. Lisäksi asunto-osakkeet ovat lähtökohtaisesti helposti realisoitavaa omaisuutta verrattuna kokonaisiin kiinteistöihin.
Kuntien omistamien vuokrataloyhtiöiden näkökulmasta menettely voisi toimia myös aluekehityksen välineenä. Kunnan strategisten tavoitteiden kannalta asuntojen hankinta voisi tukea työvoiman saatavuutta, muuttovoiton vahvistamista sekä palveluiden käyttäjäpohjan kasvua. Vapaarahoitteisten asuntojen hankinta mahdollistaa lisäksi joustavamman asukasvalinnan kuin valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa.
Esitetty toimintamalli on lähtökohtaisesti vaikuttava silloin, kun rakennushankkeen käynnistymisen esteenä on rajallinen ennakkokysyntä. Jo muutaman asunnon sitoutunut ostaja voi parantaa hankkeen toteuttamisedellytyksiä ja helpottaa rakennuttajan rahoituksen järjestymistä. Tältä osin toimintamalli kohdistuu suoraan siihen pullonkaulaan, joka viime vuosina on useissa kunnissa hidastanut uusien kerrostalohankkeiden käynnistymistä.
Aloitteen vahvuutena voidaan pitää myös sitä, että se tukee asumisen monimuotoisuutta. Kun vuokra-asuntoja sijoittuu omistus- ja vapaarahoitteisiin asunto-osakeyhtiöihin, asuntokanta sekoittuu luontevasti eikä vuokra-asuminen keskity erillisiin kohteisiin. Hajautettu vuokra-asuntojen sijoittaminen on useissa kunnissa ollut tietoinen keino ehkäistä vuokra-asumisen keskittymistä. Tällä voidaan pitkällä aikavälillä ehkäistä alueellista segregaatiota sekä tukea erilaisten kotitalouksien sijoittumista samoille asuinalueille.
Arvio menettelyn haasteista
Kempeleenkartano on lausunnossaan tuonut esiin myös toimintamalliin liittyviä hallinnollisia ja taloudellisia haasteita. On totta, että asunto-osakeyhtiöihin hajautuva omistus poikkeaa yhtiön nykyisestä toimintamallista ja edellyttäisi vapaarahoitteisen toiminnan sekä Varke-rahoitteisen toiminnan selkeää eriyttämistä. Samalla on kuitenkin todettava, että vastaavanlaisia toimintamalleja hyödynnetään useissa kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä, joten kyse ei ole sellaisesta rakenteesta, jota ei voitaisi toteuttaa asianmukaisilla järjestelyillä. Kysymys on pikemminkin siitä, nähdäänkö toimintamallin hyötyjen olevan riittäviä suhteessa sen edellyttämiin muutoksiin.
Taloudellisten riskien osalta arviointi on vastaavasti kaksijakoinen. Yksittäisten asuntojen hankintaan liittyy asuntojen käyttöasteeseen ja markkinakehitykseen liittyviä riskejä, mutta toisaalta yksittäisten asunto-osakkeiden hankinta hajauttaa sijoituksia useampiin kohteisiin ja vaatii huomattavasti pienempiä investointeja kuin kokonaisen kerrostalon rakentaminen. Lisäksi asunto-osakkeet ovat lähtökohtaisesti helpommin realisoitavaa omaisuutta kuin kokonaiset vuokratalokiinteistöt. Riskit eivät siten välttämättä ole suurempia kuin omassa tuotannossa, vaan ne ovat luonteeltaan erilaisia.
Kempeleenkartanon lausunnossa on todettu, että rakentamisen ensisijaisena vauhdittamiskeinona tulisi tarkastella yhtiön omaa tuotantoa. Oman tuotannon vahvuutena on mahdollisuus hallita kohteita kokonaisuutena. Toisaalta kokonaisen kerrostalohankkeen käynnistäminen edellyttää huomattavasti suurempaa pääomaa ja sitoo yhtiötä yhteen hankkeeseen pitkälle tulevaisuuteen. Aloitteessa esitetty asunto-osakkeiden hankintamalli on luonteeltaan erilainen: sen tarkoituksena ei ole korvata Kempeleenkartanon omaa tuotantoa, vaan toimia joustavana työkaluna yksityisten hankkeiden käynnistymisen tukemisessa. Hankkeiden käynnistyttyä yhtiöllä on mahdollisuus myös irtautua hankkeista myymällä osakkeita, jolloin pääomia vapautuu uusien hankkeiden kehittämiseen. Näitä toimintamalleja ei siten ole perusteltua nähdä toisiaan poissulkevina vaihtoehtoina.
Kempeleenkartano on lausunnossaan arvioinut, että hajautettu ja osittainen omistus lisää epävarmuutta ja rajapintariskejä verrattuna kokonaisomistukseen. Arviossa on tunnistettu toimintamallien välinen ero, sillä asunto-osakeyhtiöissä yhtiön vaikutusmahdollisuudet kiinteistön ylläpitoa, investointeja ja kustannuskehitystä koskeviin päätöksiin ovat rajallisemmat kuin kokonaan omistetuissa kohteissa. Toisaalta vastaavanlaista omistusrakennetta hyödynnetään useissa kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä, eikä osittainen omistus sellaisenaan estä pitkäjänteistä ja hallittua toimintaa. Kysymys on ennen kaikkea siitä, millaisena kunta ja yhtiö arvioivat toimintamallin tuoman lisävaikuttavuuden suhteessa uudenlaisen omistus- ja hallintarakenteen edellyttämiin toimintatapoihin. Lisäksi hajautettu omistus voi joissain tilanteissa myös pienentää yksittäiseen rakennushankkeeseen liittyvää riskiä, koska investoinnit jakautuvat useampaan kohteeseen yhden suuren hankkeen sijasta.
Muut mahdolliset kerrostalorakentamisen vauhdittamisen työkalut
Kerrostalorakentamista voidaan vauhdittaa myös muilla keinoilla. Kunnalla on käytettävissään maapolitiikan, tontinluovutuksen, kaavoituksen, rakentamisen vaiheistuksen, palveluverkon kehittämisen sekä markkinoinnin keinot. Nämä toimenpiteet luovat pitkän aikavälin edellytyksiä rakentamiselle ja ovat edelleen kunnan tärkeimpiä välineitä kasvun mahdollistamiseksi. Ne eivät kuitenkaan välttämättä ratkaise tilannetta, jossa rakennushankkeen toteuttaminen viivästyy kysynnän epävarmuuden vuoksi.
Yhteenveto
Maankäytön toteutusohjelman vuoden 2026 päivityksen yhteydessä valiokunnat ovat ohjanneet, että kerrostalotonttien luovutustavoite pidettäisiin jatkossa ennallaan 2,1 kerrostalossa/vuosi, mikä tarkoittaa noin yhden kerrostalotontin rakentumista vuosittain. Kerrostalotonttivarantoa on sekä kunnalla että yksityisillä maanomistajilla. Lisäksi ohjattiin huomioimaan kerrostaloasuminen kunnan itäpuolella mm. senioreita varten. Kunnan on pohdittava, mitä keinoja halutaan käyttää tavoitteeseen pääsemiseksi.
Kokonaisuutena arvioiden aloitteessa esitettyä toimintamallia voidaan pitää perusteltuna ja potentiaalisesti vaikuttavana keinona tukea yksittäisten kerrostalohankkeiden käynnistymistä sekä edistää asuntokannan monipuolisuutta. Samalla on tunnistettava, ettei toimintamalli yksin ratkaise kerrostalotuotannon haasteita, vaan sen vaikuttavuus perustuu siihen, että sitä käytettäisiin täydentämään kunnan muita asunto- ja maapoliittisia keinoja. Toimintamallin mahdollinen käyttöönotto edellyttää jatkoselvityksiä erityisesti toteutustavan, yhtiörakenteen, omistajaohjauksen ja taloudellisten vaikutusten osalta.
2) rivitalo- ja asuinpientalotonttien luovutuksen vauhdittaminen.
Rivitaloasuntojen tuotantotavoite on vuosille 2020-2025 ollut 174, mistä on toteutunut 111 asuntoa. Tuotantotavoitteesta on näin ollen jääty. Omakoti- ja paritaloasuntojen osalta tavoite on ollut 216 asuntoa ja toteuma 372 asuntoa. Omakoti ja paritaloista 79 kpl on toteutunut rivitalo tai muille yhtiömuotoisille tonteille (ns. erillistalot), mikä osaltaan selittää suunniteltua matalampaa rivitaloasuntojen toteumaa. Omakotitalojen osalta osa toteumasta on korvaavaa rakentamista, mikä ei ole lisännyt väestöä samassa mittakaavassa.
Maankäytön toteutusohjelman päivityksen luonnoksessa rivitalotonttien luovutusta esitetään nostettavavan tuleville vuosille vuotuisesta kolmesta tontista neljään. Kunnan tämänhetkinen rivitalotonttivaranto mahdollistaa maltillisen luovutusmäärän nostamisen. Rajoittava tekijä on erityisesti varhaiskasvatuksen palveluverkon kestävyys kunnan itäpuolella.
Valiokunnan ohjaus:
Mahdolliset ohjauksesta poikkeavat näkemykset: