Kunnanhallitus, kokous 23.6.2025

Perustelut

Hotelli Kultasirkku Oy on lähestynyt kuntaa kaavoitusaloitteella 17.9.2020 korttelin 23005 tontin 12 muuttamiseksi asuinkäyttöön. Tontin käyttötarkoitus on RM eli matkailua palvelevien rakennusten korttelialue. Elinvoimavaliokunta on kokouksessaan 11.5.2021 käsitellyt saapunutta kaavoitusaloitetta ja ohjannut ennen kaavakorvaustason määrittämistä selvitettäväksi maanomistajakyselyllä asemakaavamuutosalueen laajuuden sekä maanomistajien odotukset alueen käytöstä ja kehittämisestä. Maanomistajille on lähetetty kirje tammikuussa 2022. Vihiluodon alueen maankäyttöä ovat ideoineet myös Oulun yliopiston arkkitehtuurin opiskelijat kurssityönään syyslukukaudella 2021.

RM-tontin omistajan tavoitteena on muuttaa tontin maankäyttöä siten, että tontille sallitaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja tonttitehokkuuden lisääminen nykyisestä 0,4 vähintään 0,52–0,67. Tämä tarkoittaa rakennusoikeuden lisäystä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Kaavan tavoitteena olisi tutkia RM-tontin käyttötarkoituksen muutosta asuinkerrostalojen korttelialueeksi sekä tontille soveltuvaa rakennusoikeuden lisäystä. Lisäksi kaavamuutoksen yhteydessä tutkittaisiin RM-tonttiin liittyvien AO-tonttien ja KT-1-tontin muutostarpeet sekä yhteystarpeet VR-alueelle.

Kempeleen maankäytön kehityskuvassa 2050 Vihiluotoa ei ole tunnistettu kehitettäväksi tai tiivistyväksi asuinalueeksi. Vihiluodon palvelut tukeutuvat Oulunsalon ja Kaakkurin palveluihin. Vihiluoto on nähty laajentuvana työpaikka-alueena. Oulun seudun yleiskaavassa 2020 kaavamuutosalue sijaitsee TP- ja A-alueilla eli työpaikkojen ja asumisen alueilla. Korttelialue sijaitsee osin valmiin kunnallistekniikan piirissä. Kaavamuutos edellyttäisi Vihiluotokadun ja Lentokentäntien risteysalueen herkkyystarkastelua sekä tarkempia hulevesisuunnitelmia. Alue sijaitsee joukkoliikennevyöhykkeellä.

Valiokunnalta pyydetään ohjausta kaavakorvausprosentin määrittämiseen, nykyisen maanarvon sekä kaavamuutoksella tavoiteltavan asuinkerrostalorakentamisen maanarvoon kyseisessä kohteessa. Lisäksi valiokunnalta pyydetään ohjausta kunnan ryhtymisestä asemakaavamuutokseen.

Valiokunnan ohjaus:

Elinvoimavaliokunta (12.4.2022):

Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asemakaavamuutokseen ryhdyttäisiin ja kaavakorvausprosentti olisi 50 %. Nykyinen maanarvo RM -tontilla olisi 100 €/k-m2 ja tavoiteltava maanarvo AK -tontilla olisi 180 €/ k-m2. 

Perustelut

Kempeleen kunnalle on jätetty kaavoitusaloite 17.9.2020 koskien korttelin 23005 tonttia 12. Kaavoituksen käynnistämiseksi ja hankkeen kehittämiseksi laaditaan aiesopimus.  Kempeleen valiokunnat ovat ohjanneet kaavoitukseen ryhtymisestä. Elinvoimavaliokunta ja resurssivaliokunta ovat ohjanneet edellisen lisäksi aiesopimuksen sisältöä. Kaavoitus on valmistellut kaavoitukseen ryhtymistä saadun ohjauksen mukaisesti. Helmikuussa 2022 toteutettiin maanomistajakysely, jossa selvitettiin asemakaavamuutosalueen laajuutta.

Suunnittelualueen tontti 12 on voimassa olevassa Kempeleen asemakaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM). Tontilla on hotellirakennus talousrakennuksineen. Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia RM-tontin muuttamista asuinkerrostalorakentamiseen (AK) ja rakennusoikeuden kasvattamista nykyisestä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Lisäksi asemakaavanmuutoksessa selvitetään ja osoitetaan tontin 12 kautta lähivirkistysalueelle kulkevat reitit ja niiden sijainti sekä ratkaistaan lähivirkistysalueen käyttöön liittyvän pysäköinnin määrä ja sijainti. Asemakaavamuutoksen yhteydessä tutkitaan korttelin 23005 tontteja 13–16 koskevan asemakaavan ajantasaisuus. Kempeleen asemakaavassa tontit 13–15 ovat osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO) ja tontti 16 toimistorakennusten korttelialueeksi (KT). Omakotitontit 14–15 ovat rakentuneet. Suunnittelualueen maanomistus on yksityisillä maanomistajilla lukuun ottamatta katualuetta. Alustava suunnittelualueen pinta-ala on noin 4,8 ha. Asemakaavamuutosalueen rajaus tarkentuu hankkeen edetessä.

Kokouksen liitteenä on osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Elinvoimavaliokunta (11.5.2021):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että lähdettäisiin toteuttamaan kaavahanketta ja selvitettäisiin ensin kaikki mukana olevat maaomistajat lähistöltä ennen kaavakorvaustason asettamista.

---------

Elinvoimavaliokunta (12.4.2022):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asemakaavamuutokseen ryhdyttäisiin ja kaavakorvausprosentti olisi 50 %. Nykyinen maanarvo RM -tontilla olisi 100 €/k-m2 ja tavoiteltava maanarvo AK -tontilla olisi 180 €/ k-m2. 

Lisäksi elinvoimavaliokunta käsitteli kaavakorvauksen suuruutta ajankohtaisissa asioissa kokouksessaan 1.11.2022.

---------

Yhteisöllisyysvaliokunta (2.11.2022):
Valiokunta ohjaa etenemään asemakaavan muutoksen suunnittelussa. Lisäksi toivotaan kartoitettavan vaihtoehtoja sekä kysyttävän mielipiteitä alueen asukkailta, alueen vieressä olevaa tontin omistajan kanssa toivotaan myös käytävän vuoropuhelua.

Valiokunta toivoo näkevänsä suunnitelmavaihtoehtoja ja edellyttää, että luontoalueet turvataan, jotta vapaa kulku esim. lintutornille säilyy.

Resurssivaliokunta (8.11.2022):
Resurssivaliokunta ohjaa, että kaavahanke voidaan käynnistää ja esitetyllä hintatasolla ja kaavakorvausprosentilla voidaan edetä.

Palveluvaliokunnan ohjaus (9.11.2022):
Palveluvaliokunta näkee, että Vihiluodon korttelin kaavoituksen käynnistämisessä on syytä edetä. Palveluvaliokunta edellyttää, että suunnittelussa otetaan huomioon erityisesti alueen merkittävät luontoarvot ja huomattavasta väestönkasvusta alueen liikennejärjestelyille aiheutuvat haasteet. Palveluvaliokunta pitää hyvänä, että alueen suunnittelussa otetaan laajasti huomioon myös alueen asukkaiden näkemykset.

Kaavoittaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus ryhtyy laatimaan asemakaavamuutosta, joka koskee Kempeleen Vihiluodon tilasto- ja pientilastoalueen (113/023) korttelin 23005 tontteja 12–16 sekä niihin liittyviä katu- ja lähivirkistysalueita, ja että Vihiluodon korttelin 23005 kaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan päätösehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

Perustelut

Hotelli Kultasirkku Oy on lähestynyt kuntaa kaavoitusaloitteella 17.9.2020 korttelin 23005 tontin 12 muuttamiseksi asuinkäyttöön. Tontin käyttötarkoitus on RM eli matkailua palvelevien rakennusten korttelialue. Kaavoitusaloitetta sekä kaavakorvausprosentin määrittämistä, nykyistä maanarvoa, kaavamuutoksella tavoiteltavan asuinkerrostalorakentamisen maanarvoa ja kaavoitukseen ryhtymistä on käsitelty elinvoimavaliokunnan kokouksissa 11.5.2021 ja 12.4.2022.

Aiesopimus on laadittu Kempeleen kunnan, sopimusalueen maanomistajan ja hankeen toteuttajan välille. Sopimuksessa on määritelty muun muassa alustavia kaavan tavoitteita ja sovittu osapuolten vastuista kaavaprosessissa. Lisäksi sopimuksessa on asetettu kaavakorvauksen maksuaikataulu.

Kaavatyön tavoitteena on pyrkiä tutkimaan asuinkerrostalojen rakentamisen mahdollistamista rakennusoikeudella 7000–9000 k-m². Tarkempi kaavatyön sisältö on esitetty laaditussa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa.

Elinvoimavaliokunta (11.5.2021):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että lähdettäisiin toteuttamaan kaavahanketta ja selvitytettäisiin ensin kaikki mukana olevat maanomistajat lähistöltä ennen kaavakorvaustason määrittämistä.

-------

Elinvoimavaliokunta (12.4.2022):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asemakaavamuutokseen ryhdyttäisiin ja kaavakorvausprosentti olisi 50 %. Nykyinen maanarvo RM-tontilla olisi 100 €/k-m2 ja tavoiteltava maanarvo AK-tontilla olisi 180 €/ k-m2. 

-------

Kunnanhallitus palautti (khall 10.10.2022) aiesopimusluonnoksessa esitetyn tavoiteltavan maanarvon uudelleen tarkasteluun sekä esitti, että kohteen maanarvoa tulee käsitellä myös resurssivaliokunnassa. Aiesopimusta on tarkasteltu uudelleen yhdessä sopimuksen muiden osapuolien kanssa, ja se on päivitetty saadut ohjaukset huomioiden. Resurssivaliokunta ohjasi hintatasoa kokouksessaan 8.11.2022. Lisäksi yhteisöllisyysvaliokunta ja palveluvaliokunta ottivat kokouksissaan (2.11.2022 ja 9.11.2022) kantaa kaavasisällön soveltuvuuteen Kempeleen kuntarakenteessa.

Resurssivaliokunta (8.11.2022):
Resurssivaliokunta ohjaa, että kaavahanke voidaan käynnistää ja esitetyllä hintatasolla ja kaavakorvausprosentilla voidaan edetä.

Myös elinvoimavaliokunta käsitteli kaavakorvauksen suuruutta vielä ajankohtaisissa asioissa kokouksessaan 1.11.2022.

Maankäyttöpäällikkö:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy liitteenä olevan aiesopimuksen.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että k​​​​​​unnanhallitus hyväksyy maankäyttöpäällikön päätösehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

Perustelut

Vihiluodon korttelia 23005 koskeva asemakaavamuutos kuulutettiin vireille 8.12.2022 ja kaavahankkeen OAS asetettiin nähtäville 8.12.2022-13.1.2023.

OAS-vaiheessa palautetta on saatu runsaasti Vihiluodon alueen asukkailta. Saapuneissa mielipiteissä tavoitteiden mukaista kerrostalorakentamista vastustetaan laajalti sekä on ilmaistu huoli muun muassa Vihiluodon asuinalueelle kohdistuvista peruuttamattomista rakennustoimista, kerrostalorakentamisen soveltumattomuudesta alueelle, kerrosneliömetrimäärän nostosta tontilla, luonto- ja maisema-arvojen heikentymisestä, asukasmäärän kasvamisen vaikutuksista liikenteeseen ja palveluiden saatavuuteen sekä rakentamisen aikaisista vaikutuksista alueen rakennuksiin.

Saapunut palaute on viety tiedoksi valiokunnille ja valiokunnilta on pyydetty ohjausta kaavahankkeen eteenpäinviemiseen.

Valiokuntien ohjaukset on otettu huomioon. Hanketoimija on laatinut alustavat vaihtoehtotarkastelut tontin käytölle maltillisemman kerrostalorakentamisen toteuttamiseksi.

-------------

Yhteisöllisyysvaliokunta (17.1.2023):
Valiokunta ei näe aluetta kerrostalorakentamiseen soveltuvana ja toivoo kanssakäymistä jatkettavan alueen asukkaiden kanssa. Jatkovaihtoehtojen kartoittamista tulisi jatkaa saatujen palautteiden perusteella. Valiokunta näkee, että alue soveltuu korkeintaan pienkerrostalorakentamiseen (enintään kolme kerrosta). Valiokunta myös ohjaa tekemään selvityksen rakennusten maisemallisesta ja ympäristöllisestä soveltuvuudesta Vihiluodon alueelle.

Elinvoimavaliokunta (24.1.2023):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että OAS-vaiheessa saapunut palaute otetaan huomioon ja jatketaan kaavahankkeeseen kuuluvia selvityksiä sekä järjestetään asukaskuuleminen suunnitelmista tarkempaa palautetta varten.

Resurssivaliokunta (7.2.2023):
Resurssivaliokunta ohjaa, että kaavahanketta viedään eteenpäin asetettujen tavoitteiden mukaisesti ja alueen asukkaiden kanssa yhteistyössä. Resurssivaliokunta esittää, että kunnan kaavoitus järjestää Vihiluodon alueen asukkaille tilaisuuden, jossa asukkaiden huolenaiheisiin ja kysymyksiin vastattaisiin asemakaavamuutokseen liittyen.

Palveluvaliokunta (7.2.2023):
Palveluvaliokunta ohjaa, että kaavahanketta viedään eteenpäin. Asiassa tulee tehdä riittävästi selvityksiä ennen päätöksen tekoa: mm. liikennejärjestelyt, asukkaiden kuulemistilaisuus, Natura-alueen rajoitteet, luonto- ja linnustoselvitys, Vihiluodon hulevesiselvitys sekä mahdolliset merenpinnan nousemisen aiheuttamat ongelmat ym. tarvittavat selvitykset.

Kaavoittaja:
Ehdotan, että 1) kaavahankkeen toteuttamisen edellytysten tarkastelua ja asian valmistelua jatketaan saapuneiden palautteiden ja annettujen valiokuntien ohjausten pohjalta, 2) pyydetään rakentamisen vaihtoehtotarkastelut palautteiden perusteella myös pienkerrostalovaihtoehdoista ja 3) järjestetään edellä esitetyn (kohdat 1 ja 2) jatkovalmistelun pohjalta suunnitelmaluonnoksista/-vaihtoehdoista alueen asukastilaisuus. Kaavahankkeen jatkovalmistelu tuodaan tämän jälkeen uudelleen hallituksen käsiteltäväksi.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan päätösehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

Perustelut

Kaavahankkeen valmistelua on jatkettu saapuneiden palautteiden sekä annettujen valiokuntien ohjausten pohjalta laatimalla kolme erilaista rakennemallivaihtoehtoa. Suunnittelutyössä on hyödynnetty kaavakonsulttia. Konsultin laatimat rakennemallit on esitelty asukastilaisuudessa ja käytetty valiokuntien ohjattavana:

Yhteisöllisyysvaliokunta (8.10.2024):
Yhteisöllisyysvaliokunta ohjaa, että kaavahanketta edistetään kaavarunkovaihtoehdon kaksi mukaan. Yhteisöllisyysvaliokunta ohjeistaa huomioimaan puurakentamisen ja ekologisuuden, kerrostalojen korkeudeksi toivotaan mieluiten viisikerroksisia taloja.

Resurssivaliokunta (15.10.2024):
Resurssivaliokunta ohjaa, että Vihiluodon korttelin 23005 kaavarunkovaihtoehdoista edetään vaihtoehdolla 2.

Palveluvaliokunnan ohjaus (15.10.2024):
Palveluvaliokunta ohjaa jatkamaan Vihiluodon korttelin 23005 kehittämistä ympäristöön sulautuvalla maltillisella kerrostalorakentamisella. Palveluvaliokunta pitää tärkeänä, että Vihiluototien ja Lentokentäntien liikennejärjestelyt selvitetään ennen alueen rakentumista. Palveluvaliokunta haluaa nähdä tarkempia havainnekuvia alueen suunnitelmista, ennen kuin ottaa kantaa vaihtoehtoihin.

Elinvoimavaliokunta (15.10.2024):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että lähdettäisiin etenemään vaihtoehdon 2. pohjalta.

-------------------- 

Asukkaiden palautteet ja valiokuntien ohjaukset on otettu huomioon, ja niiden pohjalta on laadittu asemakaavaluonnos. Jatkovalmisteltu kaavahanke tuodaan mainittujen toimenpiteiden jälkeen nyt uudelleen hallituksen käsiteltäväksi.

Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM) muuttamista asuinkerros- ja rivitalorakentamiseen (AKR) ja rakennusoikeuden kasvattamista nykyisestä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Lisäksi asemakaavanmuutoksessa selvitetään ja osoitetaan tontin kautta lähivirkistysalueelle kulkevat reitit ja niiden sijainti sekä ratkaistaan lähivirkistysalueen käyttöön liittyvän pysäköinnin määrä ja sijainti. Asemakaavamuutosalueen rajaus tarkentuu hankkeen edetessä.

Kaavamuutos koskee korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta. Alustava suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,0 ha. Suunnittelualueella on hotellirakennus talousrakennuksineen

Kaavoituspäällikkö:
Ehdotan, että Vihiluodon tilastoalueen Vihiluodon pienalueen kaavahankkeen ”Kempeleen asemakaavan muutos, Vihiluoto kortteli 23005” päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavaluonnos asetetaan nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoituspäällikön ehdotuksen.

Perustelut

Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva kaavaluonnosaineisto on ollut nähtävillä 22.1.-21.2.2025. Kuulemisaikana pyydettiin lausunnot viranomaisilta ja muilta kaavahankkeen osallisilta. Kaavaluonnoksesta saapui kahdeksan (8) viranomaislausuntoa seuraavilta viranomaisilta: Kempeleen Vesihuolto Oy, Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Pohjois-Pohjanmaan museo rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologisen kulttuuriperinnön osalta, Pohjois-Pohjanmaan pelastuslaitos, Suomen Erillisverkot Oy, Oulun seudun liikenne ja Oulun Seudun Sähkö Oy. Lisäksi luonnoksesta saapui PPLY Pohjois-Pohjanmaan lintutieteellisen yhdistyksen lausunto sekä kolme muuta (3) osallisten mielipidettä.

Palautteen johdosta kaavaselostuksen lähtötieto- ja prosessikuvauksia, vaikutusten arviointeja sekä lakiviittauksia on täydennetty. Kaavamuutoksen ehdotusvaiheen kaavakarttaan on lisätty verkostojen johtovarausalueita, perinnebiotooppialueen aitamerkintä ja luonnonsuojelualueen merkintä SL. Kaavamääräyksiä on tarkennettu korkeusasemien, happamien sulfaattimaiden ja melumääräysten osalta. Palautteen johdosta kaava-aineistoon on sisällytetty tietoa lintuturvallisesta rakentamisesta ja pesimärauhan huomioimisesta. Ehdotusvaiheen kuulemista varten aineistoa on täydennetty laatimalla rakentamistapaohje, hulevesiselvityksen päivitys sekä selostukseen sisältyvä ilmastovaikutusten arviointi.

Saapunut palaute vastineineen on kokouksen liitteenä. Lisäksi kokouksen liitteitä ja ehdotuksena nähtäville asetettavaa aineistoa ovat ehdotusvaiheen kaavakartta, -selostus, ote rekisterikartasta sekä päivitetty OAS. 

Suunnittelualue sijaitsee Kempeleen tilasto- ja pienalueella Vihiluoto/Vihiluoto 113/023. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,0 ha. Kaavamuutos koskee korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta. Asemakaavalla muodostuu asumisen korttelia sekä siihen liittyvää viheraluetta.

Kaavoituspäällikkö:
Ehdotan, että kaavaluonnoksen palautteeseen laaditut vastineet hyväksytään ja Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva Kempeleen asemakaavan muutos asetetaan nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoituspäällikön päätösehdotuksen.