Kunnanhallitus, kokous 25.8.2025

Perustelut

Kempeleen kunnalle on jätetty kaavoitusaloite 17.9.2020 koskien korttelin 23005 tonttia 12. Kaavoituksen käynnistämiseksi ja hankkeen kehittämiseksi laaditaan aiesopimus.  Kempeleen valiokunnat ovat ohjanneet kaavoitukseen ryhtymisestä. Elinvoimavaliokunta ja resurssivaliokunta ovat ohjanneet edellisen lisäksi aiesopimuksen sisältöä. Kaavoitus on valmistellut kaavoitukseen ryhtymistä saadun ohjauksen mukaisesti. Helmikuussa 2022 toteutettiin maanomistajakysely, jossa selvitettiin asemakaavamuutosalueen laajuutta.

Suunnittelualueen tontti 12 on voimassa olevassa Kempeleen asemakaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (RM). Tontilla on hotellirakennus talousrakennuksineen. Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia RM-tontin muuttamista asuinkerrostalorakentamiseen (AK) ja rakennusoikeuden kasvattamista nykyisestä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Lisäksi asemakaavanmuutoksessa selvitetään ja osoitetaan tontin 12 kautta lähivirkistysalueelle kulkevat reitit ja niiden sijainti sekä ratkaistaan lähivirkistysalueen käyttöön liittyvän pysäköinnin määrä ja sijainti. Asemakaavamuutoksen yhteydessä tutkitaan korttelin 23005 tontteja 13–16 koskevan asemakaavan ajantasaisuus. Kempeleen asemakaavassa tontit 13–15 ovat osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO) ja tontti 16 toimistorakennusten korttelialueeksi (KT). Omakotitontit 14–15 ovat rakentuneet. Suunnittelualueen maanomistus on yksityisillä maanomistajilla lukuun ottamatta katualuetta. Alustava suunnittelualueen pinta-ala on noin 4,8 ha. Asemakaavamuutosalueen rajaus tarkentuu hankkeen edetessä.

Kokouksen liitteenä on osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Elinvoimavaliokunta (11.5.2021):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että lähdettäisiin toteuttamaan kaavahanketta ja selvitettäisiin ensin kaikki mukana olevat maaomistajat lähistöltä ennen kaavakorvaustason asettamista.

---------

Elinvoimavaliokunta (12.4.2022):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asemakaavamuutokseen ryhdyttäisiin ja kaavakorvausprosentti olisi 50 %. Nykyinen maanarvo RM -tontilla olisi 100 €/k-m2 ja tavoiteltava maanarvo AK -tontilla olisi 180 €/ k-m2. 

Lisäksi elinvoimavaliokunta käsitteli kaavakorvauksen suuruutta ajankohtaisissa asioissa kokouksessaan 1.11.2022.

---------

Yhteisöllisyysvaliokunta (2.11.2022):
Valiokunta ohjaa etenemään asemakaavan muutoksen suunnittelussa. Lisäksi toivotaan kartoitettavan vaihtoehtoja sekä kysyttävän mielipiteitä alueen asukkailta, alueen vieressä olevaa tontin omistajan kanssa toivotaan myös käytävän vuoropuhelua.

Valiokunta toivoo näkevänsä suunnitelmavaihtoehtoja ja edellyttää, että luontoalueet turvataan, jotta vapaa kulku esim. lintutornille säilyy.

Resurssivaliokunta (8.11.2022):
Resurssivaliokunta ohjaa, että kaavahanke voidaan käynnistää ja esitetyllä hintatasolla ja kaavakorvausprosentilla voidaan edetä.

Palveluvaliokunnan ohjaus (9.11.2022):
Palveluvaliokunta näkee, että Vihiluodon korttelin kaavoituksen käynnistämisessä on syytä edetä. Palveluvaliokunta edellyttää, että suunnittelussa otetaan huomioon erityisesti alueen merkittävät luontoarvot ja huomattavasta väestönkasvusta alueen liikennejärjestelyille aiheutuvat haasteet. Palveluvaliokunta pitää hyvänä, että alueen suunnittelussa otetaan laajasti huomioon myös alueen asukkaiden näkemykset.

Kaavoittaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus ryhtyy laatimaan asemakaavamuutosta, joka koskee Kempeleen Vihiluodon tilasto- ja pientilastoalueen (113/023) korttelin 23005 tontteja 12–16 sekä niihin liittyviä katu- ja lähivirkistysalueita, ja että Vihiluodon korttelin 23005 kaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoittajan päätösehdotuksen.

KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.

Perustelut

Kaavahankkeen valmistelua on jatkettu saapuneiden palautteiden sekä annettujen valiokuntien ohjausten pohjalta laatimalla kolme erilaista rakennemallivaihtoehtoa. Suunnittelutyössä on hyödynnetty kaavakonsulttia. Konsultin laatimat rakennemallit on esitelty asukastilaisuudessa ja käytetty valiokuntien ohjattavana:

Yhteisöllisyysvaliokunta (8.10.2024):
Yhteisöllisyysvaliokunta ohjaa, että kaavahanketta edistetään kaavarunkovaihtoehdon kaksi mukaan. Yhteisöllisyysvaliokunta ohjeistaa huomioimaan puurakentamisen ja ekologisuuden, kerrostalojen korkeudeksi toivotaan mieluiten viisikerroksisia taloja.

Resurssivaliokunta (15.10.2024):
Resurssivaliokunta ohjaa, että Vihiluodon korttelin 23005 kaavarunkovaihtoehdoista edetään vaihtoehdolla 2.

Palveluvaliokunnan ohjaus (15.10.2024):
Palveluvaliokunta ohjaa jatkamaan Vihiluodon korttelin 23005 kehittämistä ympäristöön sulautuvalla maltillisella kerrostalorakentamisella. Palveluvaliokunta pitää tärkeänä, että Vihiluototien ja Lentokentäntien liikennejärjestelyt selvitetään ennen alueen rakentumista. Palveluvaliokunta haluaa nähdä tarkempia havainnekuvia alueen suunnitelmista, ennen kuin ottaa kantaa vaihtoehtoihin.

Elinvoimavaliokunta (15.10.2024):
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että lähdettäisiin etenemään vaihtoehdon 2. pohjalta.

-------------------- 

Asukkaiden palautteet ja valiokuntien ohjaukset on otettu huomioon, ja niiden pohjalta on laadittu asemakaavaluonnos. Jatkovalmisteltu kaavahanke tuodaan mainittujen toimenpiteiden jälkeen nyt uudelleen hallituksen käsiteltäväksi.

Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM) muuttamista asuinkerros- ja rivitalorakentamiseen (AKR) ja rakennusoikeuden kasvattamista nykyisestä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Lisäksi asemakaavanmuutoksessa selvitetään ja osoitetaan tontin kautta lähivirkistysalueelle kulkevat reitit ja niiden sijainti sekä ratkaistaan lähivirkistysalueen käyttöön liittyvän pysäköinnin määrä ja sijainti. Asemakaavamuutosalueen rajaus tarkentuu hankkeen edetessä.

Kaavamuutos koskee korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta. Alustava suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,0 ha. Suunnittelualueella on hotellirakennus talousrakennuksineen

Kaavoituspäällikkö:
Ehdotan, että Vihiluodon tilastoalueen Vihiluodon pienalueen kaavahankkeen ”Kempeleen asemakaavan muutos, Vihiluoto kortteli 23005” päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavaluonnos asetetaan nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoituspäällikön ehdotuksen.

Perustelut

Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva kaavaluonnosaineisto on ollut nähtävillä 22.1.-21.2.2025. Kuulemisaikana pyydettiin lausunnot viranomaisilta ja muilta kaavahankkeen osallisilta. Kaavaluonnoksesta saapui kahdeksan (8) viranomaislausuntoa seuraavilta viranomaisilta: Kempeleen Vesihuolto Oy, Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Pohjois-Pohjanmaan museo rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologisen kulttuuriperinnön osalta, Pohjois-Pohjanmaan pelastuslaitos, Suomen Erillisverkot Oy, Oulun seudun liikenne ja Oulun Seudun Sähkö Oy. Lisäksi luonnoksesta saapui PPLY Pohjois-Pohjanmaan lintutieteellisen yhdistyksen lausunto sekä kolme muuta (3) osallisten mielipidettä.

Palautteen johdosta kaavaselostuksen lähtötieto- ja prosessikuvauksia, vaikutusten arviointeja sekä lakiviittauksia on täydennetty. Kaavamuutoksen ehdotusvaiheen kaavakarttaan on lisätty verkostojen johtovarausalueita, perinnebiotooppialueen aitamerkintä ja luonnonsuojelualueen merkintä SL. Kaavamääräyksiä on tarkennettu korkeusasemien, happamien sulfaattimaiden ja melumääräysten osalta. Palautteen johdosta kaava-aineistoon on sisällytetty tietoa lintuturvallisesta rakentamisesta ja pesimärauhan huomioimisesta. Ehdotusvaiheen kuulemista varten aineistoa on täydennetty laatimalla rakentamistapaohje, hulevesiselvityksen päivitys sekä selostukseen sisältyvä ilmastovaikutusten arviointi.

Saapunut palaute vastineineen on kokouksen liitteenä. Lisäksi kokouksen liitteitä ja ehdotuksena nähtäville asetettavaa aineistoa ovat ehdotusvaiheen kaavakartta, -selostus, ote rekisterikartasta sekä päivitetty OAS. 

Suunnittelualue sijaitsee Kempeleen tilasto- ja pienalueella Vihiluoto/Vihiluoto 113/023. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,0 ha. Kaavamuutos koskee korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta. Asemakaavalla muodostuu asumisen korttelia sekä siihen liittyvää viheraluetta.

Kaavoituspäällikkö:
Ehdotan, että kaavaluonnoksen palautteeseen laaditut vastineet hyväksytään ja Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva Kempeleen asemakaavan muutos asetetaan nähtäville ehdotusvaiheen kuulemista varten.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoituspäällikön päätösehdotuksen.

Perustelut

Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva Kempeleen asemakaavan muutoksen suunnittelualueessa on mukana Hotelli Kultasirkku Oy:n omistamat kiinteistöt 244-401-2-53 ja 244-401-2-149. Kiinteistöt on merkitty voimassa olevassa asemakaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Maanomistajan ja rakennuttajan kanssa on neuvoteltu aiesopimuksen ja kaavavalmistelun perusteella oheinen maankäyttösopimus.

30.4.-30.5.2025 nähtävillä olleessa asemakaavan muutosehdotuksessa kiinteistöt 244-401-2-53 ja 244-401-2-149 on osoitettu ”Asuinkerros- sekä rivi- ja kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi” (AKR). Tontille on osoitettu erikseen rakennusala ak, jolle saa rakentaa kerrostaloja sekä niitä palvelevia tiloja, ja rakennusala ap, jolle saa rakentaa kytkettyjä asuinrakennuksia sekä niitä palvelevia huoltotiloja.

Maankäyttösopimuksessa käytetään aiesopimuksen mukaista kaavakorvaus prosenttia, joka on 50% maanarvon noususta. Sopimuskorvauksessa huomioidaan alentavana tekijänä kiinteistön rakennuksen purkukustannukset.

Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy oheisen maankäyttösopimuksen