Perustelut
Hankkeen kuvaus
Kempeleen kunnalta on haettu poikkeamista omakotitalon ja talousrakennusten rakentamiseksi kiinteistön 244-401-22-86 Murronlehto itäpuoliselle määräalalle M601. Määräala on 1,0 ha suuruinen ja se sijaitsee asemakaavan ulkopuolisella alueella Ketolanperän tilasto- ja pienalueella (206/018), osoitteessa Ketolanperäntie 697.
Hakijan esittämät perustelut
Poikkeamista haetaan kunnan osayleiskaavassa kiinteistön alueelle osoitetusta kaavamerkinnästä, jonka mukaan uusien rakennuspaikkojen muodostaminen alueelle edellyttää asemakaavan laatimista. Hakija perustelee hakemustaan osayleiskaavan tavoitevuoden ylittymisellä, määräalan sijainnilla yleiskaavassa ohjeellisen aluevarauksen reunassa sekä seuraavilla perusteilla:
- Määräala on hankittu 24.2.2004 asumista ja puutarhaviljelyä mahdollistavalta, nauhamaista rakentamista jatkavalta alueelta turvallisen koulumatkan päästä.
- Kempeleen kunnanhallitus myönsi määräalalle suunnittelutarveratkaisun 17.1.2005, kaavalliset periaatteet hyväksyttiin 30.1.2006, mutta valitus kumosi päätöksen.
- Hakijat ovat odottaneet 17 v asemakaavoitusta, jonka piti alkaa välittömästi Ketolanperän osayleiskaavan valmistuttua 12.8.2009.
- Hanke täyttää 1.1.2025 voimaan tulleessa Rakentamislain (751/2023) 45 § mukaiset asemakaava-alueen ulkopuoliselle rakentamiselle asetetut vaatimukset (10 kohtaa).
- Hankkeessa on yhteistyössä kunnan viranhaltijoiden kanssa huomioitu myöhemmin alueelle tulevan asemakaavoituksen tarpeet kunnallistekniikan, pyörätien ja mahdollisen kokoojakadun varausten osalta.
- Rakentaminen on liitettävissä vesi-, viemäri- ja sähköverkostoon. Elinvoimakeskukselta on haettu Ketolanperäntielle liittymälupaa (Liittymälupa saatu 26.8.2026). Lupa on saatu myös vuonna 2005.
- Poikkeamisluvan myöntäminen mahdollistaisi tarkoituksenmukaisen rakentamisen tilanteessa, jossa asemakaavoituksen toteutuminen on viivästynyt poikkeuksellisen pitkään. Kunnanhallituksen seminaarissa keväällä 2026 on käyty keskustelua siitä, että uuden rakentamislain myötä asemakaavoitettaviksi osoitettujen alueiden hankkeita voidaan arvioida tapauskohtaisesti sen perusteella, haittaako rakentaminen tosiasiallisesti kaavoitusta. Hakijoiden näkemyksen mukaan tässä tapauksessa rakentaminen ei aiheuta tällaista haittaa.
Hakijoiden esittämät perustelut kokonaisuudessaan löytyvät hakemuksesta.
Kaavatilanne
Alueella voimassa olevassa Ketolanperän osayleiskaavassa 2020 (kvalt 25.2.2008, 4 §, lainvoima 12.8.2009) määräala kuuluu Asumistarkoituksiin käytettävään alueeseen AP-1, jolle Alueelle suunnitellaan asemakaavalla uutta asumista, virkistys- ja ulkoilualueet sekä reitit, tiestö, kevyen liikenteen yhteydet ja tekniset verkostot. Nykyiset rakennuspaikat säilytetään ja niille voi rakentaa talousrakennuksia. Aluerajaus on ohjeellinen.
Alueelle on myös osoitettu Siirtoviemäri suojavyöhykkeineen (toteutunut, vesijohto myös) ja merkintä Uudet tiet ja linjat. Tiealueen leveyden tulee olla vähintään 14 metriä. Tämän tievarauksen sijainniksi on poikkeamishakemuksen viitesuunnitelmassa esitetty sijaintia kiinteistöjen määräalojen välissä.
Kiinteistön alueella ei ole voimassa asemakaavaa.
Naapurien kuuleminen
Hakija on kuullut naapurikiinteistöjen omistajat. Naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeeseen. Määräalan myyjä huomauttaa, että kauppakirjassa Tuohimaa-Haho 1 ha suuruiset määräalat rajoittuvat toisiinsa, kun viitesuunnitelmassa määräalojen välissä on tie. Hakijoiden mukaan tiealue otetaan määräalojen pinta-aloista. Pohjois-Suomen elinvoimakeskusta on kuultu tienaapurin ominaisuudessa. Naapurinkuulemisen mukaan lausuntopyynnön liitteenä olevan asemapiirroksen perusteella suunnitellut rakennukset sijoittuvat maantien 18637 suoja-alueen ulkopuolelle, eikä Pohjois-Suomen elinvoimakeskuksella ole niistä huomauttamista. Suunnittelussa ja rakentamisessa tulee ottaa huomioon, että kiinteistön hulevesiä ei saa johtaa maantien kuivatusrakenteisiin.
Lausunnot
Oulun Seudun Sähkö Verkkopalvelut Oy on todennut, että sähköliittymät ovat toteutettavissa liittymätilausten perusteella. Kempeleen Vesihuolto Oy on lausunut, että kiinteistöt sijaitsevat vesilaitoksen toiminta-alueella, mutta ei viemärilaitoksen toiminta-alueella. Laitos voi tehdä sopimuksen vedentoimituksesta ja/tai viemäröinnistä, mikäli liittyjä sitoutuu kustantamaan ja ylläpitämään johdot laitoksen vesijohdosta tai viemäristö kiinteistölle saakka silloin, kun kiinteistö sijaitsee toiminta-alueen ulkopuolella.
Kempeleen kaavoituslausunnossa 29.6.2026 todetaan, että kunta on 2009 alkaen suunnitellut asemakaavoittamisen aloittamista alueella. Maankäyttö- ja rakentamislain aikaan kunta ei ole voinut myöntää yleiskaavassa asemakaavoittavaksi osoitetulle alueelle yksittäisiä suunnittelutarveratkaisuja uusien rakennuspaikkojen muodostamiseksi ilman asemakaavaa silloinkaan, kun asemakaavan laatiminen ei ole käynnistymässä alueella vuosiin. 1.1.2025 voimaan tulleen Rakentamislain (RakL 46 §) kirjauksen perusteella kunta voisi sallia yksittäisiä rakennuspaikkoja ilman asemakaavaa, mikäli rakentaminen ei olennaisesti vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaisen yleis- tai asemakaavan laadintaa. Kunnalla on tahtotila mahdollistaa rakentaminen kyseisille määräaloille erillisillä luvilla.
Sisä-Suomen elinvoimakeskus on myöntänyt hakijalle 26.8.2026 liittymäluvan 8226, joka palvelee kahdelle määräalalle 244-401-22-86- M601 ja 244-401-22-86 M602 rakennettavalle asuinkiinteistölle kulkua. Mahdollisista muista maantiehen kohdistuvista muista rakenteellisista muutoksista (esimerkiksi väistötila, liikenteenjakaja, valaistuksen siirtäminen tai suojatie) tulee sopia paikallisen elinvoimakeskuksen kanssa erikseen.
Rakentamisrajoitus
Rakentamislain 57 §:n 1 mom. mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
RakL 57 §:n 2 mom. mukaan 1 momentissa tarkoitettua lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamista ei voi kuitenkaan myöntää 46 §:n 1 momentin 2 kohdassa* säädetyistä asemakaavan laatimista koskevista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Poikkeamisluvan voi myöntää muista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella.
*RakL 46 §:n 1 mom 2 kohta: Sijoittamisen edellytyksenä alueidenkäyttölain 16 §:ssä tarkoitetulla suunnittelutarvealueella on 45 §:ssä säädetyn lisäksi, että rakentaminen:
- - - 2) ei johda vaikutuksiltaan sellaiseen merkittävään rakentamiseen tai aiheuta sellaisia merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista;
Poikkeamisen perustelut
Erityinen syy
Kunnan tavoitteena on mahdollistaa asuinrakentamista alueelle. Tahtotila ilmenee kiinteistölle 17.1.2005 myönnetyistä omakotitalojen myönteisistä suunnittelutarveratkaisupäätöksistä, alueen varaamisesta osayleiskaavassa 2009 asumistarkoituksiin sekä asumisen asemakaavahankkeen valmistelusta yleiskaavan valmistumisesta alkaen. Kunnanhallituksen seminaarissa keväällä 2026 päättäjät ovat linjanneet, että uuden rakentamislain sallimissa rajoissa kunnan on tarkoituksenmukaista mahdollistaa hakemuksen kaltaisia yksittäisiä rakennuspaikkoja alueille, joiden asemakaavoitus on viipynyt ollen edelleen epävarmaa, ja kun yksittäisten rakennuspaikkojen rakentaminen ei vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaisen yleis- tai asemakaavan laadintaa vaan varautuu niihin ja edistää niiden toteutumista.
Hakemuksen mukainen rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Ympäristökeskuksen valituksen vuoksi määräalalle kunnan 17.1.2005 myöntämä omakotitalon suunnittelutarveratkaisupäätös kumottiin hallinto-oikeudessa kaavallisten periaatteiden puuttumisen vuoksi. Tämän jälkeen kaavalliset periaatteet on selvitetty ja alueelle on 2009 valmistunut liikenneverkon yleissuunnitelmaan ja yleiskaavaselvityksiin perustuen Ketolanperän osayleiskaava, jossa kiinteistö on sisällytetty laajaan asumistarkoituksiin asemakaavoitettavaan alueeseen. Kunta on 2009 alkaen suunnitellut alueen asemakaavoittamisen aloittamista, mutta asemakaavaprosessi ei ole käynnistynyt resurssisyistä ja koska kunnan tavoite tukea Ketolanperän koulun oppilasmäärien säilymistä on saavutettu muiden samassa koulupiirissä sijaitsevien, yhdyskuntarakenteellisesti edullisemmin sijaitsevien asemakaavahankkeiden avulla. Ketolanperän koulun ympäristön asemakaavoitus on esiintynyt kunnan kaavoituskatsauksissa 20011 alkaen.
Ketolanperän osayleiskaavassa osoitettu asumiseen asemakaavoitettavan alueen varaus on laaja ja rajaus on ohjeellinen. Määräala sijaitsee Ketolanperän pohjoispuolella varauksen pohjoisreunassa. Kunnalla ei ole maanomistusta Murronlehdon tai siihen liittyvien kiinteistöjen alueella. Mahdollisesti tulevaisuudessa käynnistettävä asemakaavahanke suunnattaisiin ensisijaisesti kunnan maaomaisuuden alueelle koulun eteläpuolelle, koska asemakaavan laajentaminen Ketolanperäntien pohjoispuolelle ei edistäisi kunnan omia tonttituotantotavoitteita alueella. Hakijat ovat varautuneet siihen, että haettu rakentaminen ei tule haittaamaan mahdollisesti tulevaisuudessa käynnistyvässä asemakaavoituksessa ilmeneviä tieyhteys- ja verkostonlaajentamistarpeita tai uusien rakennuspaikkojen muodostamista alueelle järkevästi.
Rakentaminen ei RakL 46 1 mom tarkoittamalla tavalla vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaista yleis- tai asemakaavan laatimista. Alueella ei ole myöskään vireillä muita suunnitteluhankkeita, joita hanke vaikeuttaisi.
Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista.
Rakennuspaikalla tai välittömästi sen läheisyydessä ei ole luonnonsuojelulain nojalla suojeltuja luontotyyppejä, luonnonsuojelu- tai maisema-alueita, Natura-verkostoa tai muita suojelukohteita, joihin rakentamisella olisi vaikutusta.
Rakentaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.
Rakennuspaikalla tai sen välittömästi sen läheisyydessä ei ole rakennussuojelu- tai muinaismuistokohteita, joihin rakentamisella olisi vaikutusta.
Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen.
Rakentamisen merkittävyyttä arvioidaan rakennuksen käyttötarkoituksen, koon, kaavanmukaisuuden ja ympäristövaikutusten perusteella. Kyse on tavanomaisesta pientalorakentamisesta, joka sijoittuu nauhamaisesti viereisten omakotitalojen jatkeeksi yleiskaavassa asumiseen varatulla alueella. Rakentaminen muuttaa tienvarsipellon takaosan omakotitalon pihapiiriksi. Omakotitalon rakennuspaikan muodostamista ei voida siten katsoa vaikutuksiltaan merkittäväksi rakentamiseksi.
Poikkeaminen ei muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Hanke ei aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakentaminen ei myöskään aiheuta sellaisia merkittäviä vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista. Hakemuksen mukaisissa suunnitelmissa on varmistettu rakennuspaikan liittyminen mahdolliseen tulevaan asemakaavaan.
Päätöksen perustelut
Edellä esitetyillä perusteilla poikkeamisluvan myöntämisen edellytykset täyttyvät ja erityinen syy on olemassa.
Ratkaisuvalta
Hallintosäännön 8. luvun 2 §:n kohdan 20 mukaan kunnanhallitus päättää RakL 57 §:n mukaisesta poikkeamisesta laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista siltä osin kuin toimivaltaa ei ole määrätty viranhaltijalle.
Hallintosäännön 10. luvun 5 §:n mukaan kaavoituspäällikkö päättää RakL 57 §:n mukaan kunnalle kuuluvaan poikkeamisvaltaan sisältyvissä asioissa siltä osin, kun on kyse RakL 42 §:n mukaisesta rakentamislupaa edellyttävästä rakentamisesta, ja kun ne koskevat asemakaava-alueella poikkeamista kaavamääräyksistä, rakennusjärjestyksen säädöksistä tai kaavan mukaisen kerrosluvun ylittämistä korkeintaan yhdellä kerroksella tai kun ne koskevat suunnittelutarvealueella poikkeamista kaavamääräyksistä tai rakennusjärjestyksen säädöksistä oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa osoitetulla rakennuspaikalla tai olemassa olevalla rakennuspaikalla.
Kyseessä ei ole olemassa oleva tai osayleiskaavassa osoitettu rakennuspaikka, joten ratkaisuvalta asiassa kuuluu kunnanhallitukselle.
Sovelletut oikeusohjeet
Rakentamislaki 45 §, 46 §, 57 §, 187 §, Maankäyttö- ja rakennusasetus 86 §, Hallintosääntö 8. luku 2 §, 10. luku 5 §.
Kaavoituspäällikkö:
Ehdotan, että Kempeleen kunnanhallitus myöntää poikkeamisen hakemuksen mukaisen omakotitalon rakennuspaikan muodostamiseksi kunnan yleiskaavassa asemakaavoitettavaksi osoitetulle alueelle.
Poikkeamispäätös koskee hakemuksen mukaisen omakotitalon ja talousrakennusten rakentamista. Myöhemmin samalle kiinteistölle suunnitelluille mahdollisille muille poikkeamisille on haettava lupa hakemisajankohtana voimassa olevan kaavatilanteen ja lainsäädännön mukaisesti. Suunnitelmia muutettaessa on asiasta informoitava kunnan kaavoitusta ja tarvittaessa haettava poikkeamislupa uudestaan.
Hakijan on hyödynnettävä tämä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. Käsiteltävän hakemuksen mukaisen rakennuksen rakentaminen edellyttää rakentamislupaa.
Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy kaavoituspäällikön ehdotuksen.