Perustelut
Kempeleen kunnalle on jätetty suunnittelutarveratkaisuhakemus koskien Ketolanperän tilasto- ja pienalueella (206/018) sijaitsevaa kiinteistöä 244–401–14–466 (Kotikontu). Kiinteistön kokonaispinta-ala on 18 770 m2, josta on tarkoitus osoittaa rakennuspaikaksi 3 000 m2. Hakemuksessa esitetään uuden 1 1/2-kerroksisen asuinrakennuksen (300 k-m2) sekä talousrakennuksien (yhteensä 133,5 k-m2) rakentamista.
Kaavatilanne:
Kiinteistö sijaitsee Ketolanperän osayleiskaavassa 2020 (voimaan 12.8.2009) maa- ja metsätalousvaltaisella alueella (M) sekä maisemallisesti arvokkaalla peltoalueella (MA). Lisäksi hakemuksen kohteena olevalla alueella on rasterimerkintä, jolle ei suositella rakentamista. Rakentamista rajoittavana tekijänä alueelle ovat maisema-arvot. Ketolanperän osayleiskaavaan on laadittu emätilaperusteinen kantatilaselvitys ja rakentamista koskeva mitoitus.
Naapurien kuuleminen ja lausunnot:
Hakija on kuullut naapurikiinteistöjen omistajia. Naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeeseen.
Oulun Seudun Sähkö ja Kempeleen Vesihuolto toteavat lausunnoissaan, että hakemuksen mukainen rakennuspaikka on mahdollista liittää sähköverkkoon ja vesijohtoon. Kiinteistö 244-401-14-466 ei sijaitse viemärilaitoksen toiminta-alueella, mutta se voidaan liittää jätevesiviemäriin yleisten toimitusehtojen mukaisesti.
Rakentamisrajoitus:
Kempeleen kunnan rakennusjärjestyksen 6 § mukaan asemakaavoittamattomat alueet ovat MRL 16 §:n mukaisia suunnittelutarvealueita. Erityisten edellytysten täyttymisestä 16 §:n tapauksessa päättää kunnanhallitus. Maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:ssä määrätään rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella:
Rakennusluvan myöntäminen suunnittelutarvealueella edellyttää, että rakentaminen:
1) ei aiheuta haittaa asemakaavoitukselle, yleiskaavoitukselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle;
2) on sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palvelujen saavutettavuuden kannalta; ja
3) on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista.
Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei myöskään saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Rakennusjärjestyksen 7 §:n mukaan rakennuspaikan tulee olla sijainniltaan, muodoltaan, maastosuhteiltaan ja maaperältään tarkoitukseensa sovelias sekä pinta-alaltaan riittävä. Asemakaava-alueen ulkopuolella asuntokäyttöön tarkoitetun rakennuspaikan tulee olla pinta-alaltaan vähintään 10 000 m2. Milloin rakentamisella ei vaikeuteta kaavoitusta ja alueella on yhteinen vesihuoltojärjestely, rakennuspaikan pinta-ala voi olla pienempi, kuitenkin vähintään 3000 m2. Rakennusjärjestyksen 8 §:n mukaan rakennuspaikalle rakennettavien rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 10 prosenttia rakennuspaikan pinta- alasta, kuitenkin enintään 500 m. Asuntokäyttöön tarkoitetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään puolitoistakerroksisen asuinrakennuksen, jossa saa olla vain yksi asunto. Asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 m. Asuinrakennuksen lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa asumiseen liittyviä yksikerroksisia talousrakennuksia.
Hakijan esittämät perustelut:
Tilalle 244-401-14-466 on suunnitteilla uuden omakotitalon rakentaminen, jonka yhteyteen siirtyy sukupolven vaihdoksen myötä perheyritys (BirrConsult Oy, Y-tunnus 2305013-1). Uusi omakotitalo on tarkoitus sijoittaa Karppilantien varteen muiden pientalovaltaisten asuinalueiden (AP) väliin sekä samaan linjaan, jotta yleisilme säilyisi. Tilan toisessa päässä oleva metsä ja sen edustalla oleva peltoalue tullaan säilyttämään. Perheyrityksen liiketoiminnan jatkumisen kannalta haemme suunnittelutarveratkaisua tilalle 244-401-14-466. Tilalle on kaikki tarvittavat tieoikeudet ja olemassa oleva tie (Karppilantie), sekä kaikki tarvittavat vesi- ja sähköliitynnät.
Perustelut:
Hakemuksen mukainen kiinteistö ja sitä koskeva rakentaminen sijaitsee Ketolanperän osayleiskaavassa osoitetun pientalovaltaisen (AP) rakentamisen paikkojen välissä. Karppilantien varrella on seitsemän pientalovaltaisen asumisen (AP) paikkaa ja maa- ja metsätalousvaltaista aluetta (M). Karppilantien varren asumisen paikat ovat rakentuneet osayleiskaavan mukaisesti. Hakemuksen mukainen kiinteistö voidaan liittää sähköverkkoon sekä vesijohtoon ja jätevesiviemäriin.
Karppilantiellä kiinteistön 244–401–14–466 vastakkaisella puolella (os. Karppilantie 20) sijaitsee asuinrakennus, jossa toimii perheyritys BirrConsult Oy sekä Infinergies Finland Oy. Hakemuksen mukaan vuonna 2009 perustetun Birrconsult Oy:n on tarkoitus siirtyä sukupolvenvaihdoksella tulevan asuinrakennuksen yhteyteen. Hakijan esittämät perustelut viereiseltä kiinteistöltä sukupolven vaihdoksella tapahtuvasta yritystoiminnan siirtämisestä voidaan katsoa tässä tapauksessa soveltuvan tälle kiinteistölle. Kempeleen kunnanhallitus on vastaavissa elinkeinotoimintaa tukevissa myönteisissä suunnittelutarveratkaisuissa (mm. 29.8.2022 § 245) edellyttänyt, että hakijalla on liiketoimintasuunnitelma ja liiketoimintaa varten on perustettu Y-tunnus ennen rakennusluvan myöntämistä. Hakija täyttää nämä vaatimukset.
Ketolanperän osayleiskaavan yleiskaavamääräyksissä on annettu mitoitusperiaatteet uusille rakennuspaikoille, jossa suunnittelualueella sijaitsevalle tilalle voidaan merkitä yksi uusi rakennuspaikka, mikäli sillä on 1,5–3 ha rakentamisrajoitteista vapaata aluetta. Hakemuksen mukainen kiinteistö on 1,9 ha, josta rakentamisrajoitteista aluetta on noin 1 ha. Rakentamisrajoite eli alue, jolle ei suositella rakentamista, on koskenut kiinteistön 244–401–14–466 osalta erityisesti maisema-arvoja, joita ovat olleet säilyttämisen arvoiset peltoaukeat ja -näkymät. Karppilantien varsi on rakentunut ja siten voidaan todeta maisema-arvojen muuttuneen tien eteläpuolella kaavanlaatimisajankohdan 2006 jälkeen. Hakemuksen mukainen rakentaminen sijoittuu lähelle Karppilantietä olevan rakenteen sisään, jossa rakennukset eivät työnny olevasta rakentamisen rajasta peltomaisemaan.
Hakemuksen mukainen rakentaminen sijaitsee olevan asuinrakentamisen rakenteen sisällä, olemassa olevien yhdyskuntateknisten verkostojen piirissä sekä olevan yksityistien varressa. Hanke ei vaikeuta kulttuuriympäristön arvojen ja virkistystarpeiden turvaamista. Rakentaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- ja muita vaikutuksia eikä hankkeen siten katsota aiheuttavan haittaa kaavoitukselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle.
Edellä esitettyyn perustuen maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:n mukaisten erityisten edellytysten voidaan katsoa täyttyvän ja suunnittelutarveratkaisu voidaan näin ollen myöntää.
Elinvoimavaliokunta 25.1.2022:
Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asia on kokonaisuutena sellainen, että maanomistajan hakemusta puollettaisiin.
Ratkaisuvalta:
Hallintosäännön 8. luvun 2 §:n 19. kohdan mukaan kunnanhallitus päättää MRL 137 §:n mukaisista rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella siltä osin, kun toimivaltaa ei ole määrätty viranhaltijalle. Hakemuksessa kyse on rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella, jota ei ole osoitettu oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa rakennuspaikaksi, ja jolla ei ole olemassa olevaa asuinrakennusta. Näin ollen päätöksen hakemuksesta tekee kunnanhallitus.
Sovellettavat oikeuslähteet:
Maankäyttö ja rakennuslaki 16 §, 137 §.
Kempeleen kunnan rakennusjärjestys 7 §, 8 §.
Kempeleen kunnan hallintosääntö 8. luku ja 2 §.
Tekninen johtaja:
Ehdotan, että kiinteistölle 244–401–14–466 (Kotikontu) myönnetään suunnittelutarveratkaisu hakemuksen mukaisesti uuden asuinrakennuksen (300 k-m2) ja talousrakennuksien (yhteensä 133,5 k-m2) rakentamiseksi liiketoiminnassa tapahtuvan sukupolvenvaihdoksen mahdollistamiseksi. Suunnittelutarveratkaisua vastaava rakennuslupa on haettava enintään kahden vuoden kuluessa päätöksen tultua lainvoimaiseksi.
KUNNANJOHTAJA:
Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.